الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند رسمی، شخصی که مالی را می خرد با تصرف عدوانی نسبت به آن مالک شناخته می شود و حق هرگونه تصرف و اختیاری در مال خود را دارد. اصولا اموال منقول به صرف تصرف مورد تملک قرار می گیرند . هرچند در مورد برخی از اموال منقول ، صرف تصرف و باقی ماندن در ید شخص برای اثبات مالکیت کفایت نمی کند . و به عنوان مثال در معامله خودرو ، تنظیم سند رسمی لازم است در مورد اموال غیر منقول نیز براساس م ۴۶ و۴۷قانون ثبت ، الزام به تنظیم سند رسمی اجباری است . پرونده الزام به تنظیم سند در جایی مطرح می شود که در قولنامه یا مبایعه نامه ای ، وقوع مالکیت ثابت شده باشد و با اثبات این مالکیت ، جهت تنظیم سند رسمی بتوان اقدام کرد . براساس ماده ۲۲ قانون مدنی (( عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند .)) بنابراین ماده در صورتی که بیعی انجام شود و براساس مال موجود در بیع ، الزام به تنظیم سند رسمی لازم باشد ، می توان پرونده الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کرد .

شرایط طرح پرونده الزام به تنظیم سند رسمی :

۱-وجود قراردادی اعم از قولنامه و یا مبایعه نامه مبنی بر تعهد بر انتقال .

۲- تعهد به حضور در تاریخ معین و امکان در نظر گرفتن وجه التزام

۳- گواهی عدم حضور و یا اظهارنامه مناسب .

۴- داشتن پایان کار ، گواهی عدم خلافی از شهرداری و ……. ( در آپارتمان باید گواهی پایان کار باشد .)

۵- ملک باید سابقه ثبتی داشته باشد . اگر نباشد ، بحث الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نیست .

باید توجه داشت که اگر مورد معامله از مواردی باشد که صرفا با سند عادی معامله می شوند و پرونده الزام به تنظیم سند رسمی نسبت به آن مال مطرح شود ، قرار رد دعوا مطرح می شود .

مراحل انجام پرونده الزام به تنظیم سند رسمی :

۱-ابتدا باید خریدار در تاریخی که در مبایعه نامه تعیین شده است در دفترخانه ای که در نظر گرفته شده ، مراجعه کرده و اقدام به اخذ گواهی عدم حضور نماید .

-در صورتی که تاریخی مشخص نشده باشد و یا خریدار در تاریخ معین شده نتواند به دفترخانه مراجعه نماید ، لازم است اظهارنامه رسمی تنظیم شده و به فروشنده ارسال شده ومحل و تاریخ حضور جدیدی تعیین شود و به او اعلام شود .

۲- طرح پرونده الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه واقع در محل وقوع ملک

۳- در صورت صدور حکم قطعی به نفع خریدار ، به فروشنده ابلاغ می شود که نسبت به تنظیم سند اقدام نماید . و اگر فروشنده اقدام به تنظیم سند ننمود ، دادگاه راسا در دفترخانه نسبت به امضا از طرف فروشنده اقدام می کند . در این مورد باید به ماده ۲۲۲ قانون مدنی رجوع نمود . همچنین بر اساس ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام (( هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود ، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضا می نماید . ))

بحث وجه التزام در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی :

می توان ضمن مبایعه نامه ، شرط نمود که در صورت عدم تنظیم سند رسمی در تاریخ مقرر ، وجهی به خریدار تعلق گیرد که به این مبلغ وجه التزام می گویند .

– علاوه بر این معمولا خسارتی نیز به صورت روزانه تعیین می شود که از زمان صدور گواهی عدم حضور قابل مطالبه است .

بحث الزام به تنظیم سند رسمی در مال مرهونه :

اگر ملکی در رهن باشد ، تا زمان فک رهن نمی توان سند تنظیم نمود . مگر این که مرتهن رضایت دهد . اگر مال مذکور در رهن بانک باشد ، دادگاه باید میزان بدهی قبلی را احراز نموده و با حفظ حقوق مرتهن قبلی ، بحث الزام مطرح می شود .

– تشریفات پرونده الزام به تنظیم سند رسمی :

– دادگاه صالح برای این پرونده ، دادگاه محل وقوع ملک است .

– هزینه های معمول برای انتقال مثل مالیات و عوارض شهرداری به عهده فروشنده بوده و هزینه تحریر سند ، نصف – نصف به عهده طرفین است .

– هزینه دادرسی بر اساس قیمت ملک تعیین می شود .

نکات :

۱- پرونده الزام به تنظیم سند رسمی با پرونده الزام به تحویل مبیع متفاوت است .

۲- در مورد بحث الزام به تنظیم سند رسمی مال مشاع ، یا می توان الزام به تنظیم یک سند مادر نمود و یا ابتدا پرونده تفکیک را مطرح کرده و سپس الزام به تنظیم دادخواست .

۳- اجرت المثل این مدت از فروشنده قابل مطالبه است .

در صورت نیاز به مشاوره تلفنی و پاسخ توسط وکیل ملکی ( vakilmelki.ir ) به وب سایت گروه وکلای ایلیا مراجعه کنید.

منبع : https://vakilmelki.ir/%d8%a7%d9%84%d8%b2%d8%a7%d9%85-%d8%aa%d9%86%d8%b8%db%8c%d9%85-%d8%b3%d9%86%d8%af-%d8%b1%d8%b3%d9%85%db%8c/